Prisregulering i Spanien

Prisregulering i Spanien.

Det spanske boligmarked er i stor forandring. Mediter Real Estate prøver her at give et billede af situationen.
Siden begyndelsen af det nye årtusind er boligpriserne i kystområderne i Spanien steget med omkring 15-20% om året. Toppen blev nået for omkring årsskiftet mellem 2007 og 2008. Hvilke faktorer spiller ind nu hvor priserne er faldet, og hvordan ser fremtiden ud?

Årsager til priskorrektioner
En overproduktion af nye boliger, stigende rente og valutakursændringer er tre afgørende faktorer. På grund af den meget store efterspørgsel efter boliger fra købere i hele Europa og udsigterne til store årgange af købere de kommende år, er der de seneste år opført rigtigt mange nye boliger, og der har reelt været tale om en over-produktion. Det store antal købere af ferieboliger og investorer har i høj grad været årsag til tidligere prisstigninger i Spanien. Af disse har engelske købere stået for en stor del af markedet.

<b>Valutakurser</b>
Det engelske pund er I øjeblikket historisk lavt. Da det så værst ud, var Pundet 33% svagere overfor Euroen i forhold til de forrige mange års kurs. I lang tid har Pundet ligget med en 25% svækkelse. Pundet er ikke den enesta valuta, som er ændret. Den Norske og i særdeleshed den Svenske Krone er også ramt. For englændere, svenskere og nordmænd betyder det at prisen på Euro er steget kraftigt. Det er derfor dyrere at for dem at vedligeholde deres lån og løbende udgifter.

Renteændring
Langt de fleste boliglån i Spanien er optaget ud fra Euribor renten. Renten nåede toppen tilbage i efteråret 08. Hos Nykredit var renten oppe på 6,36% for et variabelt Eurolån. I dag er renten nede på 2,70% for et tilsvarende lån. Denne rente ser ud til at være yderligere på vej ned.

Presseomtale
I samme grad som medierne tidligere omtalte prisstigningerne i Spanien, og var med til at ”tale” priserne op, har de i mindst ligeså høj grad været med til at tale dem ned. Der har været mange historier om byggeselskaber og mæglere der er lukket. En del af disse er sande. Mange historier er dog taget ud af sammenhæng, og har været langt fra virkeligheden. I dag er skriverierne delte. Der skrives stadig historier om konkurser i Spanien. Dog bliver der også skrevet mange historier de fantastiske muligheder der findes for at købe en bolig til en ualmindelig god pris.

<b>Officielle tal?</b>
Kigger man i de officielle fra den spanske stat over boligprisernes udvikling ser man kun et lille fald (4,8 % i 2008). Hvordan hænger dette sammen med Mediter Real Estate reklamerer med prisfald på over 40%? Der ligger flere ting bag de store forskelle. Gennemsnittet tager et stykke tid om at vende i første omgang. Når der kommer prisstigninger, vil dette gennemsnit heller ikke rette sig før der er gået et stykke tid. I mange år har det været praksis, specielt blandt spaniere, ikke at opgive det totale beløb af en bolighandel på skødet. Dette er ikke længere så almindeligt, og det påvirker priser i opadgående retning.
Faktum er dog at handelspriserne i dag er nede med gennemsnitlig 35%.

Direkte fra banker, gensalg eller ”nyt”?
I købers marked er udbuddet stort. Dette er i absolut også tilfældet i Spanien i øjeblikket. Tidligere har man haft to muligheder når der skulle handles bolig, nyt eller brugt. Dette er også tilfældet i dag, men der kan dog handles på flere måder.

En efterspurgt handelsmåde er i dag, at købe direkte fra en bank (overtage restgælden fra tidligere ejere af en bolig). Vores oplevelser med disse boliger er langt størstedelen er overbelånt og oftest har en dårlig beliggenhed. Den tidligere ejer har oftest haft en periode til at se om vedkommen kunne sælge sin bolig på egen hånd – til restgælden. Dette er ikke lykkedes, og derfor hænger banken nu på boligen. Man kan være meget heldig at gøre et godt køb, men oftest er der en årsag til at boligen ikke er solgt.

Da priserne for alvor faldt i Spanien, var det de engelske sælgere der solgte billigt ud af deres boliger. Dermed var brugte boliger pludselig de billigste boliger på markedet, efter en årrække at have været relativt dyrere end projektboliger. Byggeselskaberne er nu for alvor kommet tilbage i markedet, og er særdeles konkurrencedygtige. Årsagen til dette skal findes i at mange af boligerne allerede er solgt én gang. Typisk har der været en udbetaling på mellem 20-40% under byggeperioden på en bolig. Hvis en køber ikke kan gennemføre handlen taber kunden disse penge. De indbetalte penge, kan byggeselskabet nu give i rabat på samme bolig til en ny køber.

Køb nu eller vent?
De bedste handler foretages oftest i indkøbet. Priserne i dagens marked er nede på 2000-2002 niveau. Om priserne falder yderligere er svært at sige. Vi ser de helt store byggeselskaber, som ikke har brugt finansiering på deres byggerier nu begynder at hæve priserne med gennemsnitlig 10.000 € pr. bolig. En ting er vigtigt at gøre op med sig selv. Priserne er utrolig lave i øjeblikket. Finder man den rigtige bolig, til en god pris, kan den være solgt, hvis man vil spekulere i yderligere prisfald.

Fremtiden
Efterspørgslen efter bolig i Spanien er stadig meget stor. Spanien er et af de mest fortrukne lande at købe feriebolig i på grund af bl.a. det gode klima og den lette tilgængelighed. Udbuddet af nye boliger tilpasser sig efterspørgslen og derved stabiliserer priserne sig. Alle analyser viser, at efterspørgslen efter bolig og feriebolig i Spanien de kommende 10 år er meget stor.